Xung quanh đề xuất kiểm soát cho vay bất động sản

Có phải bạn đang tìm kiếm chủ đề về => Xung quanh đề xuất kiểm soát cho vay bất động sản phải không? Nếu đúng như vậy thì mời bạn xem nó ngay tại đây. Xem thêm các tin tài chính khác tại đây => Tài chính

Nhiều kiến ​​nghị cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần rà soát, điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, thay vì cấm.

Nhiều kiến ​​nghị xung quanh đề xuất siết cho vay ký quỹ dự án được hình thành trong tương lai. (Hình minh họa: Ha Vu).

Trong dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung các nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Cụ thể, tại Điều 8 quy định các ngân hàng không được cho vay để thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; cho vay để bù đắp vốn tự có hoặc trả nợ để mua bất động sản và hàng hóa.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với việc cho vay mua nhà, mua đất để xây dựng nhà ở. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2, giải thích về điều khoản phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu của khách hàng”. cuộc sống mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở ”.

Ngoài ra, tại Khoản 2, Điều 22, dự thảo Thông tư quy định nội bộ về hoạt động cho vay của ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay để đầu tư. dự án theo hình thức đối tác công tư; cho vay nhu cầu vốn đời sống có giá trị lớn do tổ chức tín dụng thẩm định ”.

Về các quy định mới này, các tổ chức tín dụng đã kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.

Đề xuất không cấm cho vay tiền gửi

Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn vốn vay mua bất động sản / hàng hóa là nhu cầu chính đáng và cần thiết của các cá nhân và doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại tổ chức tín dụng để trả tiền mua bất động sản sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại tổ chức tín dụng khác để trả nợ một phần hoặc toàn bộ khoản vay cho tổ chức tín dụng. Ban đầu, nó hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường ”, VNBA cho biết.

Hơn nữa, tại khoản 6 Điều 2 sửa đổi của dự thảo lần này, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép tổ chức tín dụng cho vay trả nợ tại tổ chức tín dụng khác nếu có đủ các điều kiện theo quy định. Do đó, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện khi thực hiện các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì cấm cho vay.

Về quy định không cho vay phải ký quỹ, hiệp hội này cho rằng theo dự thảo, tổ chức tín dụng không cho vay ký quỹ đối với tất cả các giao dịch,… không riêng gì các giao dịch liên quan đến mua bán ký quỹ. bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải trình trong phần thuyết minh.

“Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như nội dung trong giải trình, đề nghị quy định rõ ràng theo hướng đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, tổ chức tín dụng được bảo lãnh cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn từ tổ chức tín dụng trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng ”, Hiệp hội kiến ​​nghị.

Về quy định không được cho vay “bù vốn tự có / trả nợ vay mua bất động sản, hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của cá nhân, pháp nhân thường xuyên phát triển. tiền gửi sinh. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng và thỏa thuận của người bán và người mua.

Trên thực tế, đối với các giao dịch mua bất động sản, hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại các tổ chức tín dụng, cá nhân không có đủ tiền phải tạm thời huy động để hoàn thành việc thanh toán cho người bán. Vì vậy, việc tổ chức tín dụng cho vay để bù đắp nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ bằng chứng chứng minh nguồn vốn tạm thời huy động của mình trong thời gian chờ tổ chức tín dụng hoàn thiện hồ sơ giải ngân.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện các biện pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng số tiền đã giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy chế nội bộ của tổ chức tín dụng. về cho vay thay vì cấm cho vay.

Về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng điều này xuất phát từ nhu cầu cuộc sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng các nguồn trả nợ khác (không liên quan đến kinh doanh bất động sản). tài sản mua) chẳng hạn như tiền lương hoặc dòng tiền hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi sự tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp các phương án, dự án là không khả thi, hạn chế quyền được vay vốn của chính khách hàng.

Do đó, Hiệp hội kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6, điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trong trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm vật tư thiết bị). . , mua xe, khám chữa bệnh, học tập,…) không yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án để chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu. yêu cầu về vốn để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bất động sản có dự án khả thi, thương hiệu uy tín, khách hàng tin cậy, có tài sản đảm bảo mới được vay vốn tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến ​​nghị NHNN cho phép các ngân hàng thương mại cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của người vay trong giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “góp vốn, hợp tác đầu tư”, “cho vay phục vụ nhu cầu vốn phục vụ cuộc sống, bao gồm xây nhà, sửa nhà, mua nhà ”trong trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư không phù hợp

Trả lời Công văn số 4010 của Ngân hàng Nhà nước về việc lấy ý kiến ​​góp ý Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) sau khi lấy ý kiến ​​của các doanh nghiệp và chuyên gia, mới có một số ý kiến.

Cụ thể, Điều 8.8 của dự thảo bổ sung quy định cấm tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp hình thành vốn góp và không hình thành vốn điều lệ). của bên nhận góp vốn) hoặc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.

Giải trình của cơ quan soạn thảo cho biết, nguyên nhân chính là do số tiền này sẽ được chuyển cho người nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của người nhận vốn góp. các tổ chức tín dụng đã nhận. khó kiểm soát và giám sát. Các doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cho rằng lý do này chưa đủ để cấm hoàn toàn mọi hoạt động cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Theo VCCI, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị tổng công ty, nhóm công ty mẹ – công ty con. Trên thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tổng công ty hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp điều hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.

Đây là phương thức triển khai dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm thiểu rủi ro cho công ty mẹ và tăng khả năng thanh khoản khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con khó được vay vốn vì đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có mức độ tín nhiệm cao hơn thường đóng vai trò huy động vốn để tài trợ cho công ty con.

“Các quy định của Dự thảo như vậy nhìn chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến doanh nghiệp ngại đầu tư vào lĩnh vực mới, không khuyến khích việc hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành nghề, phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân” , đơn vị cho biết.

Theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản cho vay góp vốn, mua cổ phần khó hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều điều có thể được thực hiện để khắc phục sự cố này. TCTD và khách hàng có thể chủ động thỏa thuận hình thức kiểm tra, giám sát phù hợp, ví dụ khách hàng, công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình, năng lực sản xuất kinh doanh của mình. Tài trợ để trả nợ…

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Đề xuất NHNN tăng room tín dụng lên 15 – 16%

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước nới room lên 15 - 16%

25 tháng 7 năm 2022

Dòng tiền vào bất động sản đã hạ nhiệt như thế nào?

Ngày 13 tháng 7 năm 2022

Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản

Mạnh khỏe


Thông tin thêm

Xung quanh đề xuất kiểm soát cho vay bất động sản

Nhiều kiến ​​nghị cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần rà soát, điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, thay vì cấm.

Nhiều kiến ​​nghị xung quanh đề xuất siết cho vay ký quỹ dự án được hình thành trong tương lai. (Hình minh họa: Ha Vu).

Trong dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung các nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Cụ thể, tại Điều 8 quy định các ngân hàng không được cho vay để thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; cho vay để bù đắp vốn tự có hoặc trả nợ để mua bất động sản và hàng hóa.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với việc cho vay mua nhà, mua đất để xây dựng nhà ở. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2, giải thích về điều khoản phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu của khách hàng”. cuộc sống mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở ”.

Ngoài ra, tại Khoản 2, Điều 22, dự thảo Thông tư quy định nội bộ về hoạt động cho vay của ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là "Kiểm soát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay để đầu tư. dự án theo hình thức đối tác công tư; cho vay nhu cầu vốn đời sống có giá trị lớn do tổ chức tín dụng thẩm định ”.

Về các quy định mới này, các tổ chức tín dụng đã kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.

Đề xuất không cấm cho vay tiền gửi

Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn vốn vay mua bất động sản / hàng hóa là nhu cầu chính đáng và cần thiết của các cá nhân và doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại tổ chức tín dụng để trả tiền mua bất động sản sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại tổ chức tín dụng khác để trả nợ một phần hoặc toàn bộ khoản vay cho tổ chức tín dụng. Ban đầu, nó hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường ”, VNBA cho biết.

Hơn nữa, tại khoản 6 Điều 2 sửa đổi của dự thảo lần này, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép tổ chức tín dụng cho vay trả nợ tại tổ chức tín dụng khác nếu có đủ các điều kiện theo quy định. Do đó, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện khi thực hiện các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì cấm cho vay.

Về quy định không cho vay phải ký quỹ, hiệp hội này cho rằng theo dự thảo, tổ chức tín dụng không cho vay ký quỹ đối với tất cả các giao dịch,… không riêng gì các giao dịch liên quan đến mua bán ký quỹ. bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải trình trong phần thuyết minh.

"Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như nội dung trong giải trình, đề nghị quy định rõ ràng theo hướng đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, tổ chức tín dụng được bảo lãnh cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn từ tổ chức tín dụng trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng ”, Hiệp hội kiến ​​nghị.

Về quy định không được cho vay “bù vốn tự có / trả nợ vay mua bất động sản, hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của cá nhân, pháp nhân thường xuyên phát triển. tiền gửi sinh. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng và thỏa thuận của người bán và người mua.

Trên thực tế, đối với các giao dịch mua bất động sản, hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại các tổ chức tín dụng, cá nhân không có đủ tiền phải tạm thời huy động để hoàn thành việc thanh toán cho người bán. Vì vậy, việc tổ chức tín dụng cho vay để bù đắp nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ bằng chứng chứng minh nguồn vốn tạm thời huy động của mình trong thời gian chờ tổ chức tín dụng hoàn thiện hồ sơ giải ngân.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện các biện pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng số tiền đã giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy chế nội bộ của tổ chức tín dụng. về cho vay thay vì cấm cho vay.

Về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng điều này xuất phát từ nhu cầu cuộc sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng các nguồn trả nợ khác (không liên quan đến kinh doanh bất động sản). tài sản mua) chẳng hạn như tiền lương hoặc dòng tiền hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi sự tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp các phương án, dự án là không khả thi, hạn chế quyền được vay vốn của chính khách hàng.

Do đó, Hiệp hội kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6, điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trong trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm vật tư thiết bị). . , mua xe, khám chữa bệnh, học tập,…) không yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án để chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu. yêu cầu về vốn để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bất động sản có dự án khả thi, thương hiệu uy tín, khách hàng tin cậy, có tài sản đảm bảo mới được vay vốn tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến ​​nghị NHNN cho phép các ngân hàng thương mại cho khách hàng vay "để chứng minh khả năng tài chính của người vay trong giao dịch dân sự với bên thứ ba", hoặc cho vay "góp vốn, hợp tác đầu tư", "cho vay phục vụ nhu cầu vốn phục vụ cuộc sống, bao gồm xây nhà, sửa nhà, mua nhà ”trong trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư không phù hợp

Trả lời Công văn số 4010 của Ngân hàng Nhà nước về việc lấy ý kiến ​​góp ý Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) sau khi lấy ý kiến ​​của các doanh nghiệp và chuyên gia, mới có một số ý kiến.

Cụ thể, Điều 8.8 của dự thảo bổ sung quy định cấm tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp hình thành vốn góp và không hình thành vốn điều lệ). của bên nhận góp vốn) hoặc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.

Giải trình của cơ quan soạn thảo cho biết, nguyên nhân chính là do số tiền này sẽ được chuyển cho người nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của người nhận vốn góp. các tổ chức tín dụng đã nhận. khó kiểm soát và giám sát. Các doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cho rằng lý do này chưa đủ để cấm hoàn toàn mọi hoạt động cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Theo VCCI, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị tổng công ty, nhóm công ty mẹ - công ty con. Trên thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tổng công ty hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp điều hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.

Đây là phương thức triển khai dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm thiểu rủi ro cho công ty mẹ và tăng khả năng thanh khoản khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con khó được vay vốn vì đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có mức độ tín nhiệm cao hơn thường đóng vai trò huy động vốn để tài trợ cho công ty con.

"Các quy định của Dự thảo như vậy nhìn chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến doanh nghiệp ngại đầu tư vào lĩnh vực mới, không khuyến khích việc hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành nghề, phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân" , đơn vị cho biết.

Theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản cho vay góp vốn, mua cổ phần khó hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều điều có thể được thực hiện để khắc phục sự cố này. TCTD và khách hàng có thể chủ động thỏa thuận hình thức kiểm tra, giám sát phù hợp, ví dụ khách hàng, công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình, năng lực sản xuất kinh doanh của mình. Tài trợ để trả nợ…

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Đề xuất NHNN tăng room tín dụng lên 15 - 16%

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước nới room lên 15 - 16%

25 tháng 7 năm 2022

Dòng tiền vào bất động sản đã hạ nhiệt như thế nào?

Ngày 13 tháng 7 năm 2022

Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản

Mạnh khỏe


Nhiều kiến ​​nghị cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần rà soát, điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, thay vì cấm.

Nhiều kiến ​​nghị xung quanh đề xuất siết cho vay ký quỹ dự án được hình thành trong tương lai. (Hình minh họa: Ha Vu).

Trong dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã bổ sung các nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được cho vay.

Cụ thể, tại Điều 8 quy định các ngân hàng không được cho vay để thực hiện các giao dịch hình thành trong tương lai khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; cho vay để bù đắp vốn tự có hoặc trả nợ để mua bất động sản và hàng hóa.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với việc cho vay mua nhà, mua đất để xây dựng nhà ở. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2, giải thích về điều khoản phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu của khách hàng”. cuộc sống mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở ”.

Ngoài ra, tại Khoản 2, Điều 22, dự thảo Thông tư quy định nội bộ về hoạt động cho vay của ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay để đầu tư. dự án theo hình thức đối tác công tư; cho vay nhu cầu vốn đời sống có giá trị lớn do tổ chức tín dụng thẩm định ”.

Về các quy định mới này, các tổ chức tín dụng đã kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.

Đề xuất không cấm cho vay tiền gửi

Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn vốn vay mua bất động sản / hàng hóa là nhu cầu chính đáng và cần thiết của các cá nhân và doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại tổ chức tín dụng để trả tiền mua bất động sản sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại tổ chức tín dụng khác để trả nợ một phần hoặc toàn bộ khoản vay cho tổ chức tín dụng. Ban đầu, nó hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường ”, VNBA cho biết.

Hơn nữa, tại khoản 6 Điều 2 sửa đổi của dự thảo lần này, Ngân hàng Nhà nước cũng cho phép tổ chức tín dụng cho vay trả nợ tại tổ chức tín dụng khác nếu có đủ các điều kiện theo quy định. Do đó, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện khi thực hiện các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì cấm cho vay.

Về quy định không cho vay phải ký quỹ, hiệp hội này cho rằng theo dự thảo, tổ chức tín dụng không cho vay ký quỹ đối với tất cả các giao dịch,… không riêng gì các giao dịch liên quan đến mua bán ký quỹ. bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải trình trong phần thuyết minh.

“Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như nội dung trong giải trình, đề nghị quy định rõ ràng theo hướng đối với các dự án đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, tổ chức tín dụng được bảo lãnh cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn từ tổ chức tín dụng trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng ”, Hiệp hội kiến ​​nghị.

Về quy định không được cho vay “bù vốn tự có / trả nợ vay mua bất động sản, hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của cá nhân, pháp nhân thường xuyên phát triển. tiền gửi sinh. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng và thỏa thuận của người bán và người mua.

Trên thực tế, đối với các giao dịch mua bất động sản, hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại các tổ chức tín dụng, cá nhân không có đủ tiền phải tạm thời huy động để hoàn thành việc thanh toán cho người bán. Vì vậy, việc tổ chức tín dụng cho vay để bù đắp nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ bằng chứng chứng minh nguồn vốn tạm thời huy động của mình trong thời gian chờ tổ chức tín dụng hoàn thiện hồ sơ giải ngân.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định điều kiện tổ chức tín dụng phải thực hiện các biện pháp quản lý, kiểm soát việc sử dụng số tiền đã giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy chế nội bộ của tổ chức tín dụng. về cho vay thay vì cấm cho vay.

Về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng điều này xuất phát từ nhu cầu cuộc sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng các nguồn trả nợ khác (không liên quan đến kinh doanh bất động sản). tài sản mua) chẳng hạn như tiền lương hoặc dòng tiền hoạt động, không bị ảnh hưởng bởi sự tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp các phương án, dự án là không khả thi, hạn chế quyền được vay vốn của chính khách hàng.

Do đó, Hiệp hội kiến ​​nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6, điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trong trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm vật tư thiết bị). . , mua xe, khám chữa bệnh, học tập,…) không yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án để chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu. yêu cầu về vốn để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bất động sản có dự án khả thi, thương hiệu uy tín, khách hàng tin cậy, có tài sản đảm bảo mới được vay vốn tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến ​​nghị NHNN cho phép các ngân hàng thương mại cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của người vay trong giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “góp vốn, hợp tác đầu tư”, “cho vay phục vụ nhu cầu vốn phục vụ cuộc sống, bao gồm xây nhà, sửa nhà, mua nhà ”trong trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư không phù hợp

Trả lời Công văn số 4010 của Ngân hàng Nhà nước về việc lấy ý kiến ​​góp ý Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) sau khi lấy ý kiến ​​của các doanh nghiệp và chuyên gia, mới có một số ý kiến.

Cụ thể, Điều 8.8 của dự thảo bổ sung quy định cấm tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp hình thành vốn góp và không hình thành vốn điều lệ). của bên nhận góp vốn) hoặc nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.

Giải trình của cơ quan soạn thảo cho biết, nguyên nhân chính là do số tiền này sẽ được chuyển cho người nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của người nhận vốn góp. các tổ chức tín dụng đã nhận. khó kiểm soát và giám sát. Các doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cho rằng lý do này chưa đủ để cấm hoàn toàn mọi hoạt động cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Theo VCCI, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị tổng công ty, nhóm công ty mẹ – công ty con. Trên thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tổng công ty hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp điều hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.

Đây là phương thức triển khai dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm thiểu rủi ro cho công ty mẹ và tăng khả năng thanh khoản khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con khó được vay vốn vì đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có mức độ tín nhiệm cao hơn thường đóng vai trò huy động vốn để tài trợ cho công ty con.

“Các quy định của Dự thảo như vậy nhìn chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến doanh nghiệp ngại đầu tư vào lĩnh vực mới, không khuyến khích việc hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành nghề, phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân” , đơn vị cho biết.

Theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản cho vay góp vốn, mua cổ phần khó hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều điều có thể được thực hiện để khắc phục sự cố này. TCTD và khách hàng có thể chủ động thỏa thuận hình thức kiểm tra, giám sát phù hợp, ví dụ khách hàng, công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình, năng lực sản xuất kinh doanh của mình. Tài trợ để trả nợ…

Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, chuyển nhượng vốn góp.

Đề xuất NHNN tăng room tín dụng lên 15 – 16%

Đề nghị Ngân hàng Nhà nước nới room lên 15 - 16%

25 tháng 7 năm 2022

Dòng tiền vào bất động sản đã hạ nhiệt như thế nào?

Ngày 13 tháng 7 năm 2022

Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản

Mạnh khỏe

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

[rule_3_plain]

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

Nhiều kiến nghị cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại và điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các nhà băng, thay vì cấm.

Nhiều kiến nghị xung quanh đề xuất siết cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, NHNN đã  bổ sung thêm các nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay.
Cụ thể, tại Điều 8, các nhà băng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.
Ngoài ra, NHNN cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2 giải thích về thuật ngữ phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”. 
Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 22 dự thảo thông tư về quy định nội bộ ở hoạt động cho vay của các ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng”. 
Liên quan đến những đề xuất quy định mới này, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã kiến nghị NHNN xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.
Kiến nghị không cấm cho vay đặt cọc
Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa là các nhu cầu chính đáng và cần thiết của cá nhân, doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện nay pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trong trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại một TCTD để thanh toán tiền mua bất động sản và sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại một TCTD khác để hoàn trả một phần, toàn bộ tiền vay cho TCTD ban đầu thì hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường”, VNBA cho biết.
Hơn nữa, tại điều khoản sửa đổi khoản 6 Điều 2 của dự thảo này thì NHNN cũng cho phép TCTD cho vay để trả nợ khoản vay tại TCTD khác nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Do vậy, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc các điều kiện để các TCTD phải được thực hiện khi triển khai các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì quy định cấm không cho vay.
Về quy định không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc, Hiệp hội này cho rằng, theo dự thảo TCTD không cho vay đặt cọc cho tất cả các giao dịch,… chứ không chỉ các giao dịch liên quan đến đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải thích tại phần thuyết minh.
“Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như giải thích tại phần thuyết minh, đề nghị quy định rõ theo hướng đối với những dự án có đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng thì các TCTD được tài trợ cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn hỗ trợ của TCTD trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng”, Hiệp hội kiến nghị. 
Đối với quy định không được cho vay để “bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản,hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của các cá nhân, pháp nhân thường hay phát sinh đặt cọc. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận của bên bán và bên mua.
Thực tế các giao dịch mua bất động sản hoặc hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại TCTD, các cá nhân không đủ tiền phải huy động tạm thời để hoàn tất thanh toán cho người bán. Do đó, các TCTD cho vay bù đắp đối với nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ cơ sở chứng minh nguồn vốn huy động tạm thời trong thời gian chờ TCTD hoàn thiện hồ sơ giải ngân cho vay.
Do đó, Hiệp hội đề nghị NHNN nên quy định các điều kiện TCTD phải áp dụng các biện pháp để quản lý và kiểm soát được việc sử dụng số tiền được giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy định nội bộ về cho vay thay vì cấm không được cho vay.

Còn về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng, điều này xuất phát từ nhu cầu đời sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng nguồn trả nợ khác (không liên quan đến việc kinh doanh bất động sản mua) như tiền lương hoặc nguồn tiền từ hoạt động kinh doanh, không bị ảnh hưởng từ việc tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án là không khả thi là hạn chế quyền của chính khách hàng có nhu cầu vay.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6 điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối ba với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác ngoài các trường hợp theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm trang thiết bị, mua xe, chữa bệnh, học tập,… ) không yêu cầu khách hàng phải cung cấp phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu sử dụng vốn nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đề nghị NNHH thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “để góp vốn, hợp tác đầu tư”, hoặc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà” trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Cấm cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư là chưa phù hợp
Trả lời Công văn số 4010 của NHNN về việc lấy ý kiến Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sau khi tham vấn ý kiến các doanh nghiệp và chuyên gia cũng vừa có một số ý kiến.
Cụ thể, Điều 8.8 của Dự thảo bổ sung quy định cấm các tổ chức tín dụng cho vay để khách hàng góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp vốn góp hình thành và không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp) hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.
Bản thuyết minh của cơ quan soạn thảo nêu lý do chính là bởi khoản tiền này sẽ được chuyển cho bên nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh năng lực tài chính của bên nhận vốn góp mà các TCTD khó có thể kiểm tra, giám sát. Các doanh nghiệp và các TCTD cho rằng lý do này không đủ để cấm hoàn toàn tất cả hoạt động cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp. 
VCCI cho rằng, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị của các tập đoàn, nhóm công ty mẹ – con. Thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tập đoàn hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp vận hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.
Đây là phương thức thực hiện dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm rủi ro cho công ty mẹ và có tính thanh khoản cao hơn khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con rất khó vay vốn do đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có tín nhiệm cao hơn thường giữ vai trò huy động vốn để cấp cho công ty con.
“Quy định của Dự thảo như vậy vô hình chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến các doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vào các lĩnh vực mới và không khuyến khích hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành, không phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân”, đơn vị nêu rõ.
Cũng theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản vay để góp vốn, mua cổ phần khó khăn hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều biện pháp có thể thực hiện nhằm khắc phục vấn đề này. Các TCTD và khách hàng hoàn toàn có thể chủ động thoả thuận về hình thức kiểm tra, giám sát cho phù hợp, ví dụ khách hàng và công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính để trả nợ…
Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc về việc loại bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay để để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp.

Kiến nghị NHNN nới room tín dụng lên 15 – 16%

25-07-2022

Dòng tiền vào bất động sản đã nguội đi như thế nào?

13-07-2022

Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

Hà Lê

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh

Link bài gốc
https://doanhnghiepkinhdoanh.doanhnhanvn.vn/xung-quanh-de-xuat-kiem-soat-cho-vay-bat-dong-san-42202272681435713.htm

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

[rule_2_plain]

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

[rule_2_plain]

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

[rule_3_plain]

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

Nhiều kiến nghị cho rằng, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét lại và điều chỉnh một số quy định liên quan đến hoạt động cho vay của các nhà băng, thay vì cấm.

Nhiều kiến nghị xung quanh đề xuất siết cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa: Hạ Vũ).

Tại dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 mới đây, NHNN đã  bổ sung thêm các nhu cầu vốn mà các tổ chức tín dụng không được cho vay.
Cụ thể, tại Điều 8, các nhà băng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đó dự án chưa đủ điều kiện pháp lý; vay bù đắp vốn tự có hoặc hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hoá.
Ngoài ra, NHNN cũng đề xuất quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà. Tại điểm c, khoản 6, Điều 2 giải thích về thuật ngữ phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”. 
Bên cạnh đó, tại khoản 2, Điều 22 dự thảo thông tư về quy định nội bộ ở hoạt động cho vay của các ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng”. 
Liên quan đến những đề xuất quy định mới này, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã kiến nghị NHNN xem xét loại bỏ hoặc điều chỉnh lại.
Kiến nghị không cấm cho vay đặt cọc
Theo đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng, việc góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa là các nhu cầu chính đáng và cần thiết của cá nhân, doanh nghiệp trong nền kinh tế.

“Hiện nay pháp luật hiện hành hoàn toàn không có quy định nào về việc cấm cho vay mua bất động sản, hàng hóa. Như vậy, trong trường hợp khách hàng đã vay vốn hợp pháp tại một TCTD để thanh toán tiền mua bất động sản và sau đó có nhu cầu hỗ trợ tài chính tại một TCTD khác để hoàn trả một phần, toàn bộ tiền vay cho TCTD ban đầu thì hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế thị trường”, VNBA cho biết.
Hơn nữa, tại điều khoản sửa đổi khoản 6 Điều 2 của dự thảo này thì NHNN cũng cho phép TCTD cho vay để trả nợ khoản vay tại TCTD khác nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Do vậy, VNBA đề nghị Ban soạn thảo quy định các giới hạn hoặc các điều kiện để các TCTD phải được thực hiện khi triển khai các nghiệp vụ trên nhằm kiểm soát rủi ro thay vì quy định cấm không cho vay.
Về quy định không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc, Hiệp hội này cho rằng, theo dự thảo TCTD không cho vay đặt cọc cho tất cả các giao dịch,… chứ không chỉ các giao dịch liên quan đến đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai như Ban soạn thảo đã giải thích tại phần thuyết minh.
“Giao dịch đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm dân sự được Bộ luật Dân sự quy định. Vì vậy, để phù hợp với quy định của pháp luật và cũng như giải thích tại phần thuyết minh, đề nghị quy định rõ theo hướng đối với những dự án có đủ điều kiện pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng thì các TCTD được tài trợ cho vay theo hợp đồng đặt cọc, tạo điều kiện cho khách hàng nhanh chóng tìm được nguồn vốn hỗ trợ của TCTD trước khi giao kết Hợp đồng chuyển nhượng”, Hiệp hội kiến nghị. 
Đối với quy định không được cho vay để “bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản,hàng hóa”, VNBA cho rằng, hoạt động kinh doanh mua hàng hóa của các cá nhân, pháp nhân thường hay phát sinh đặt cọc. Đây là nhu cầu thực tế trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận của bên bán và bên mua.
Thực tế các giao dịch mua bất động sản hoặc hàng hóa trong thời gian hoàn thiện thủ tục và giải ngân tại TCTD, các cá nhân không đủ tiền phải huy động tạm thời để hoàn tất thanh toán cho người bán. Do đó, các TCTD cho vay bù đắp đối với nhu cầu này là thiết thực và khách hàng có đủ cơ sở chứng minh nguồn vốn huy động tạm thời trong thời gian chờ TCTD hoàn thiện hồ sơ giải ngân cho vay.
Do đó, Hiệp hội đề nghị NHNN nên quy định các điều kiện TCTD phải áp dụng các biện pháp để quản lý và kiểm soát được việc sử dụng số tiền được giải ngân và nêu rõ các biện pháp kiểm soát này trong quy định nội bộ về cho vay thay vì cấm không được cho vay.

Còn về phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, VNBA cho rằng, điều này xuất phát từ nhu cầu đời sống của khách hàng, khách hàng thường sử dụng nguồn trả nợ khác (không liên quan đến việc kinh doanh bất động sản mua) như tiền lương hoặc nguồn tiền từ hoạt động kinh doanh, không bị ảnh hưởng từ việc tăng giá bất động sản. Do đó, việc yêu cầu khách hàng cung cấp phương án, dự án là không khả thi là hạn chế quyền của chính khách hàng có nhu cầu vay.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét không sửa đổi điểm c, khoản 6 điều 2 (giữ nguyên quy định tại Thông tư 39). Trường hợp giữ nguyên, đề nghị quy định rõ đối ba với trường hợp cho vay phục vụ nhu cầu đời sống khác ngoài các trường hợp theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 1 của dự thảo sửa đổi (như mua sắm trang thiết bị, mua xe, chữa bệnh, học tập,… ) không yêu cầu khách hàng phải cung cấp phương án, dự án chứng minh mục đích sử dụng vốn, khách hàng chỉ cần kê khai và cam kết chịu trách nhiệm về việc kê khai nhu cầu sử dụng vốn nhằm tạo thuận lợi cho khách hàng.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng đề nghị NNHH thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA đề nghị NHNN cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay “để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba”, hoặc cho vay “để góp vốn, hợp tác đầu tư”, hoặc “cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà” trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay.

Cấm cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư là chưa phù hợp
Trả lời Công văn số 4010 của NHNN về việc lấy ý kiến Dự thảo Thông tư 39 sửa đổi, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sau khi tham vấn ý kiến các doanh nghiệp và chuyên gia cũng vừa có một số ý kiến.
Cụ thể, Điều 8.8 của Dự thảo bổ sung quy định cấm các tổ chức tín dụng cho vay để khách hàng góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh (kể cả trường hợp vốn góp hình thành và không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp) hoặc để nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác.
Bản thuyết minh của cơ quan soạn thảo nêu lý do chính là bởi khoản tiền này sẽ được chuyển cho bên nhận vốn góp, nguồn trả nợ phụ thuộc vào tình hình sản xuất kinh doanh năng lực tài chính của bên nhận vốn góp mà các TCTD khó có thể kiểm tra, giám sát. Các doanh nghiệp và các TCTD cho rằng lý do này không đủ để cấm hoàn toàn tất cả hoạt động cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp. 
VCCI cho rằng, quy định này không phù hợp với nguyên tắc quản trị của các tập đoàn, nhóm công ty mẹ – con. Thực tế, khi triển khai một dự án kinh doanh, các tập đoàn hoặc nhóm công ty thường không trực tiếp vận hành dự án mà thành lập công ty con để thực hiện dự án đó.
Đây là phương thức thực hiện dự án quen thuộc và hiệu quả, giúp giảm rủi ro cho công ty mẹ và có tính thanh khoản cao hơn khi tái cấu trúc doanh nghiệp. Trong trường hợp đó, công ty con rất khó vay vốn do đây là doanh nghiệp mới thành lập. Công ty mẹ có tín nhiệm cao hơn thường giữ vai trò huy động vốn để cấp cho công ty con.
“Quy định của Dự thảo như vậy vô hình chung sẽ cản trở mô hình quản trị hiện đại này, khiến các doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vào các lĩnh vực mới và không khuyến khích hình thành các tập đoàn kinh tế đa ngành, không phù hợp với chủ trương tại Nghị quyết 10-NQ-TW về phát triển kinh tế tư nhân”, đơn vị nêu rõ.
Cũng theo VCCI, đúng là trong một số trường hợp, việc kiểm tra, giám sát các khoản vay để góp vốn, mua cổ phần khó khăn hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, có rất nhiều biện pháp có thể thực hiện nhằm khắc phục vấn đề này. Các TCTD và khách hàng hoàn toàn có thể chủ động thoả thuận về hình thức kiểm tra, giám sát cho phù hợp, ví dụ khách hàng và công ty con phải cung cấp thông tin cho TCTD về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính để trả nợ…
Do đó, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc về việc loại bỏ hoặc điều chỉnh quy định cấm cho vay để để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp.

Kiến nghị NHNN nới room tín dụng lên 15 – 16%

25-07-2022

Dòng tiền vào bất động sản đã nguội đi như thế nào?

13-07-2022

Tiếp tục thắt chặt cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản

Hà Lê

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh

Link bài gốc
https://doanhnghiepkinhdoanh.doanhnhanvn.vn/xung-quanh-de-xuat-kiem-soat-cho-vay-bat-dong-san-42202272681435713.htm

Nguồn: besttaichinh.com

#Xung #quanh #đề #xuất #kiểm #soát #cho #vay #bất #động #sản

Xem thêm thông tin hay:  Cá nhân, tổ chức muốn sao chép, sử dụng hình ảnh tiền Việt cần được cấp phép bởi NHNN
Best Tài Chính
Best Tài Chínhhttp://besttaichinh.com
Là người sáng lập Website BestTaiChinh.Com - Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, Bitcoin, chứng khoáng ... sẽ sử dụng các kiến thức được tổng hợp và đúc kết để cung cấp đến các bạn những thông tin chính xác, tư vấn hỗ trợ xử lý các dịch vụ tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư hiệu quả nhất!

Similar Articles

Comments

BÌNH LUẬN

Vui lòng nhập bình luận của bạn
Vui lòng nhập tên của bạn ở đây

Advertisment

Phổ biến nhất